Если вы являетесь дольщиком квартиры в новостройке, и все необходимые отделочные работы уже выполнены, а застройщик предлагает там обосноваться, то не советуем спешить и бежать подписывать бумаги. Ведь впереди предстоит еще осмотр чистовой отделки, а для этого нужна холодная голова, чтобы в будущем не пришлось расплачиваться за возможные неисправности.
Различия между черновой и чистовой отделкой
При выборе жилья следует разобраться в различиях между разными отделками. На первичном рынке недвижимости чаще всего встречаются помещения с черновой и предчистовой отделкой квартиры. Это означает минимум обработки для стен, потолка, пола и других элементов помещения. В обустройстве такой квартиры обычно применяются недорогие материалы. То есть, для того чтобы туда заселиться, придется сделать для начала косметический ремонт. В чистовой отделке все эти нюансы уже предусмотрены, и единственной оставшейся работой остается внесение мебели.
Если был выбран вариант отделки чистовой, то не стоит забывать, что этот термин не обладает юридической силой, и все запросы к застройщику лучше отразить на составленной должным образом и заверенной бумаге.
В случае же с черновой отделкой, помещение хоть и обладает необработанными стенками и полом, но его не должны сдавать без перегородок между комнатами и необходимых коммуникаций, то есть, обязаны быть выполнены следующие строительные работы:
Завершенный монтаж окон и входной двери, но при этом отсутствует подоконники и откосы;- Налаженная система отопления;
- Установка канализации;
- Обработка стен штукатуркой;
- Сделана разводка электричества, но до конца не оформлена;
- Предварительная стяжка пола;
- Проведение холодной и горячей воды;
- Должно быть наличие кабеля для телефона, телевизора, а также радио.
Рассмотрим более конкретно что значит чистовая отделка в новостройке, другими словами, чем дополняются уже проделанные работы:
Оштукатуренные стены. Как правило, они покрыты стандартными облицовочными материалами, то есть краской, обоями, плиткой или другими видами покрытия;- Вставляются межкомнатные двери и оконная фурнитура, которые обрабатываются специальными веществами (этого не требуется в том случае, если детали сделаны из пластика);
- На пол стелют линолеум, ламинат или другие покрытия;
- Электричество разветвляют во все необходимые помещения и обустраивают в виде розеток и выключателей, следуя плану проекта;
- На кухне обустраивают и подключают газовую или электрическую плиту;
- Если дом многоэтажный, и в нем присутствует лифт, то он должен работать и эксплуатироваться по назначению.
Чтобы все перечисленные работы были выполнены и сданы в срок, необходимы специальные проектные бумаги, в которых будут отображены все условленные пункты. Как правило, документ содержит перечень отделочных работ, кроме этого, в нем перечислены используемые материалы. Требовать выполнение каких-либо ремонтных действий, возможно, только если был составлен соответствующий договор, а застройщик не сделал заявленных там действий. Помните, что устные заверения, ничем не подкреплены, то есть не будут учитываться ни в одном суде.
Особенности приема квартиры с чистовой отделкой
Выполнение работ по обработке помещения — процесс трудный и на него уходит много средств, поэтому осмотр следует проводить тщательно и не торопясь. Если вы подпишете акт приемки, не убедившись в качестве реализации проекта, то выявленные дефекты придется исправлять с помощью собственных ресурсов. Существует закон под номером 214 ФЗ, в котором прописан порядок принятия квартиры с чистовой отделкой, в нем есть несколько этапов.
Оповещение от строительной компании
В договоре должен присутствовать пункт о сроке и процедуре оповещения, это означает что в определенный момент к дольщику присылается письмо с уведомлением, где говорится, что надо принять квартиру и указаны временные рамки этого мероприятия.
В том случае если оговоренный срок настал, но оповещение так и не поступило, придется обратиться к строительной компании напрямую и запросить приглашение на обследование помещения. Если вы так и не получили доступ к квартире, по причине постоянного переноса сроков или игнорирования запросов, то необходимо обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор и вернуть потраченные затраты.
Осмотр квартиры
Для начала следует изучить документы, которые подтверждают готовность и работоспособность встроенных элементов. Обычно о проверке документов извещают заранее и в письменной форме, это делается для того, чтобы будущий осмотр не сорвался, если бумаги будут отсутствовать. Действующие лица, участвующие в ознакомлении:
- Дольщик или его заместитель, полномочия которого заверены нотариально;
- Застройщик;
- Представитель управляющей компании.
На осмотр следует пригласить специалиста, который сможет указать на возможные повреждения и оценит нормы и стандарты, принятые в строительной сфере.
Фиксирование нарушений строительства
В договоре прописано, какому виду должна соответствовать квартира, поэтому на проверку его необходимо взять с собой. При осмотре следует обращать внимание на следующие показатели:
Планировка помещений должна совпадать с указанными параметрами в документе, не забудьте перепроверить площадь квартиры;- На покрытии полов и стен не должно быть отклеивающихся слоев, разрывов, прорезей или другого брака;
- На потолке, стенах и полу не должны присутствовать трещины и неровности;
- Также необходима проверка работоспособности сантехнических изделий и электрических устройств;
- Следует осмотреть фурнитуру на наличие повреждений, есть ли на стеклах трещины, и обязательно оценить функционирование дверей и окон;
- Проверьте циркуляцию воздуха, используя огонь или лист бумаги.
Все имеющиеся нарушения надо записать, чтобы впоследствии оформить их в надлежащем документе.
Устранение дефектов
Если в ходе осмотра были выявлены какие-либо недостатки, дольщик может потребовать от застройщика:
- Вычитание суммы из договора, которая покроет затраты на их исправление;
- Привлечение сторонней организации для исправления нарушений за счет компании;
- Установить время для выполнения ремонта застройщиком.
Окончательное решение в выборе варианта остается за дольщиком.
Повторный осмотр квартиры
Когда все замечания были исправлены, застройщик вызывает дольщика на повторную оценку состояния помещения.
Подписание акта о приеме
Если качество чистовой отделки и квартиры устроило дольщика, и он готов принять постройку, то в этом случае подписывается надлежащий акт приемки и происходит последующая регистрация квартиры.
Оформление документов для процедуры приемки квартиры
Если в ходе осмотра были выявлены нарушения, то их следует отразить в смотровом листе, также он называется дефектная ведомость. Застройщик не может отказать вам в ее выдаче. Чем больше деталей нарушений будет отображено в документе, тем больше будет вероятность благоприятного исхода в суде при возможном конфликте. В ведомости следует отметить:
- Порядковый номер записи;
- Пункт в договоре, в котором прописаны условия для принятия квартиры;
- Тщательное описание нарушения.
Как правило, акт о принятии совместно оформляется и подписывается каждым участвующим в осмотре. В нем также регистрируется чей-либо отказ и его причины, далее документ по почте отсылается сторонам договора.
В том случае если конечный результат чистовой отделки не соответствует параметрам, указанным в договоре, то заказчик может пойти двумя путями:
- Дольщик имеет право не подписывать соглашение до тех пор, пока дефекты не будут устранены;
- Подписать документ, приложив к нему дефектную ведомость с перечнем недостатков.
И в том, и в другом варианте, есть возможность взыскать материальный и моральный ущерб с управляющей компании в суде.
Защита прав дольщиков
Указав список нарушений и расписав их в смотровом листе, необходимо сохранить один образец для личного пользования, а другой донести до застройщика, в случае его отказа, придется послать почтовое уведомление с извещением о вручении. Далее у застройщика имеется в запасе 45 дней для исправления описанных дефектов либо оплаты затрат, если заказчик устранил их самостоятельно.
Существует возможность, что дольщика не удовлетворит квартира, и он откажется ее принимать, а организация по ремонту будет согласна с принятым решением, в этом случае время по возврату стоимости также ограничено 45 днями.
Чтобы обезопасить себя в будущем, в договоре следует уточнить время действия гарантии. В случае появления или обнаружения ранее не замеченного недостатка, надо до конца гарантийного срока отправить письменное уведомление со списком нарушений застройщику. Компания обязана либо исправить недостатки, либо возместить расходы, которые потратил дольщик на их устранение.
При игнорировании вашей просьбы нужно обратиться в суд. Тем, кто решил действовать таким способом, следует позаботиться о некоторых моментах:
- Тщательно опишите все обнаруженные ошибки;
- На обследование помещения вызовите независимых экспертов, разбирающихся в строительстве;
- Претензии застройщику лучше оформлять и отсылать в письменном виде, переписку сохраняйте.
Не следует писать жалобу в суд, не имея каких-либо доказательств и без подготовки, так как зачастую такие прошения получают отказ.
Ответственность организации застройщика
В момент оформления договора, который рассчитан на принятие участия в долевом строительстве, застройщик возлагает на себя обязанности по выполнению строительных работ, а также ответственность, предусмотренную договором и законодательством. При нарушении компанией каких-либо пунктов соглашения, дольщик имеет право использовать мероприятия гражданского или правового характера:
Расторжение договора. В данном случае, соглашение расторгается в момент отправки извещения застройщику об одностороннем отказе от выполнения договора, по итогам которого дольщику выплачиваются денежные средства, с учетом рефинансированной ставки Центробанка (ст. 9 Закона № 214-ФЗ);- Взыскание убытков. Если вы решили этим воспользоваться, то можно опираться на разные правовые акты: ГК (ст.15), Закон № 214-ФЗ (ст.10), Закон № 2300 -1 (ст. 28). В качестве убытков могут считаться денежные затраты на жилищную аренду, во время ремонта застройщиком различных строительных нарушений.
- Взыскание неустойки (ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Обычно неустойку предусматривает договор, который был заключен перед началом работ, его требования могут увеличивать размер выплат по сравнению с теми, что предусматриваются законом. В случае если условия договора предусматривают их снижение, вполне возможно оспорить их в суде;
- Компенсация морального вреда (Закон № 2300 -1 ст. 15). Масштабы здесь определяются индивидуально, диапазон выплат может быть очень широк, однако, дольщик обязан обосновать и доказать степень своих физических и моральных страданий, а также определить их характер;
- Компенсация судебных расходов (ст. 98 ГПК). Она осуществляется в том случае, если иск дольщика был удовлетворен, тогда все затраты по ведению процесса компенсируются путем взыскания денежных средств с застройщика.
При возникновении конфликта следует обратиться в Роспотребнадзор, потому что в его сферу полномочий входит защита прав потребителей и органы исполнительной власти. При возникновении крайнего случая это поможет привлечь компанию к административной или уголовной ответственности.
После тщательного изучения нюансов и правил приемки квартиры, а также исследования предоставленных государством прав для защиты, вам ничто не помешает насладиться новосельем в приобретенной квартире. При возникновении конфронтации с застройщиком есть возможность обратиться в суд и взыскать материальное возмещение за причиненные неудобства, а также нанесение морального вреда, вызванные его действиями.
